Wskaźnik LTV kredytu – co to jest i jak wpływa na Twoją zdolność kredytową?

Opublikowano przez

Jeśli planujesz zakup nieruchomości i rozważasz wzięcie kredytu hipotecznego, z pewnością natkniesz się na pojęcie „wskaźnik LTV”. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany, jego zrozumienie jest kluczowe nie tylko z perspektywy banku, ale także Twojego bezpieczeństwa finansowego. Wskaźnik LTV (Loan to Value) ma bezpośredni wpływ na to, ile zapłacisz za kredyt, jakie warunki otrzymasz oraz czy w ogóle bank przyzna Ci finansowanie. W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest LTV kredytu, jak go obliczyć oraz jak można go świadomie kształtować.

Czym jest wskaźnik LTV?

Wskaźnik LTV (z ang. Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu, o który się ubiegasz, do wartości nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie. Jest on wyrażany w procentach i informuje bank, jaki udział w finansowaniu zakupu nieruchomości przypada na środki pożyczone, a jaki pochodzi z wkładu własnego klienta.

Wzór na obliczenie LTV jest prosty:

LTV = (Kwota kredytu / Wartość nieruchomości) × 100%

Dla przykładu: jeśli nieruchomość jest warta 600 000 zł, a klient wnioskuje o kredyt w wysokości 480 000 zł, to wskaźnik LTV wynosi (480 000 / 600 000) × 100% = 80%.

Jakie znaczenie ma LTV dla banku i kredytobiorcy?

Z punktu widzenia banku, wskaźnik LTV jest jednym z podstawowych parametrów oceny ryzyka kredytowego. Im wyższy LTV, tym większe ryzyko, że w razie problemów finansowych kredytobiorcy bank nie odzyska całej pożyczonej kwoty ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego też kredyty z wysokim LTV są często obciążone dodatkowymi kosztami – wyższym oprocentowaniem, obowiązkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego czy koniecznością przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń.

Z kolei dla kredytobiorcy niski LTV oznacza większe bezpieczeństwo i lepsze warunki kredytowania. W praktyce – im wyższy wkład własny wniesiesz, tym tańszy i mniej ryzykowny będzie Twój kredyt.

Jaki jest wymagany poziom LTV przy kredycie hipotecznym?

Zgodnie z obowiązującymi na polskim rynku rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), banki powinny udzielać kredytów hipotecznych z maksymalnym wskaźnikiem LTV na poziomie 80%. Oznacza to, że minimalny wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości.

Istnieje jednak możliwość uzyskania kredytu z niższym wkładem własnym – nawet na poziomie 10% (czyli LTV = 90%) – ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami, np. koniecznością wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub przedstawienia innej formy zabezpieczenia.

Warto pamiętać, że polityka banków może się różnić – niektóre instytucje mogą akceptować wyższy poziom LTV w przypadku określonych grup zawodowych, przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego lub gdy klient posiada dodatkowe aktywa.

Wysoki LTV – co to oznacza w praktyce?

Kredyt z wysokim LTV (czyli np. 85%, 90% lub 95%) oznacza, że finansujesz większą część zakupu nieruchomości z pożyczonych środków, a mniejszą z własnych oszczędności. Choć pozwala to szybciej wejść w posiadanie nieruchomości, niesie za sobą większe koszty i ryzyko.

Wysokie LTV może wiązać się z:

  • wyższą marżą banku (a więc wyższym oprocentowaniem),
  • obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
  • ograniczoną liczbą dostępnych ofert kredytowych,
  • trudniejszą procedurą weryfikacyjną (np. dodatkowe dokumenty lub zabezpieczenia).

Dla banku to sygnał, że klient angażuje mniej własnych środków, więc może być mniej odporny na ewentualne trudności finansowe.

Niski LTV – dlaczego warto do niego dążyć?

Z kolei niski wskaźnik LTV to znak, że klient posiada solidne podstawy finansowe i jest mniejszym ryzykiem dla banku. Im niższy LTV, tym bardziej atrakcyjna może być oferta kredytowa – niższe oprocentowanie, brak dodatkowych opłat i większa elastyczność w negocjacjach.

Przykładowe korzyści wynikające z niskiego LTV:

  • brak konieczności wykupienia ubezpieczenia,
  • wyższa zdolność kredytowa,
  • możliwość uzyskania kredytu na lepszych warunkach (np. z niższą marżą),
  • większa szansa na pozytywną decyzję kredytową.

Dlatego, jeśli tylko masz możliwość zgromadzenia większego wkładu własnego – warto to zrobić, nawet kosztem odłożenia decyzji o zakupie nieruchomości w czasie.

Jak poprawić swój LTV?

Jeśli Twoje LTV jest zbyt wysokie, nie oznacza to, że droga do kredytu jest zamknięta. Możesz je obniżyć na kilka sposobów:

  1. Zwiększ wkład własny – nawet dodatkowe kilka procent może zrobić dużą różnicę.
  2. Wybierz tańszą nieruchomość – obniżenie wartości zakupu automatycznie zmniejszy wskaźnik LTV.
  3. Połącz środki z partnerem – wspólna zdolność kredytowa i większy wkład mogą pomóc uzyskać korzystniejsze warunki.
  4. Zgromadź dodatkowe zabezpieczenie – np. w postaci drugiej nieruchomości.

Podsumowanie

Wskaźnik LTV to jeden z najważniejszych parametrów, na które zwracają uwagę banki przy ocenie wniosków kredytowych. To, jaki masz poziom LTV, może przesądzić o tym, czy otrzymasz kredyt, ile za niego zapłacisz i jakie warunki proponuje Ci bank. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dobrze obliczyć swoje LTV i – jeśli to możliwe – zwiększyć wkład własny. To inwestycja, która zwraca się w postaci niższych kosztów i większego bezpieczeństwa finansowego.